Immobilienrecht

Immobilien: Kauf, Tausch, Wohnungseigentum, Grundteilung

Ein Haus oder Grundstück oder eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen ist keine alltägliche Angelegenheit und birgt eine Fülle von Problemstellungen. Ihr Notar kann Sie vor unliebsamen Überraschungen schützen, er ist Profi und erfahrener Begleiter für so ein Geschäft!

Im Wesentlichen ist zu beachten: Der Notar kann prüfen, ob der Verkäufer auch der unbeschränkte Eigentümer und somit zum Verkauf berechtigt oder womöglich  gar schon in Konkurs ist , ob sonst jemand gefragt werden muss, ob das Grundstück laut Grundbuch belastet ist – ein Pfandrecht für die Bank des Verkäufers ist für den Käufer uninteressant! Weiters ob es Verpflichtungen gegenüber anderen Personen oder Nachbarn gibt – eine Leibrente oder ein Fruchtgenuss – oder Wohnungsrecht für einen Verwandten des Verkäufers muss bis zur Löschung verhandelt werden! Gibt es ein Wegerecht über das Kaufgrundstück für eine andere Person? ….

Als  Notar kann ich einen Kaufvertrag errichten, in dem neben dem Kaufpreis auch Rechte und Pflichten geregelt werden können, ich beglaubige gleichzeitig die Unterschriften der unterschreibenden Personen, ich veranlasse nötigenfalls die Lastenfreistellung des Grundstücks. Um die Kaufsumme sicher aufzubewahren, sollte mit dem Notar ein Treuhandvertrag abgeschlossen und ein Treuhandkonto eröffnet werden. Das ist ein separates Konto nur für den Kaufpreis, nur der Notar kann als Treuhänder über das Geld wie vereinbart verfügen! Der Käufer oder seine Bank kommt nicht mehr zum Geld, der Verkäufer noch nicht. Erst wenn alles klar ist und keine Hindernisse für den Deal vorliegen wird ausgezahlt. Ferner: Ohne steuerliche Beurteilung, Berechnung, Einhebung und Bestätigung der Zahlung geht im Grundbuch gar nichts! Wenn das alles erledigt ist kann der Notar das Grundbuchsgesuch mittels elektronischem Rechtsverkehr einbringen und nach Bewilligung der Grundbucheintragung den bei ihm treuhändig hinterlegten Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Ein abschließender Grundbuchsauszug ist der offzielle Eigentumsnachweis! So sind alle den sichersten Weg gegangen: Der Verkäufer bekommt den Kaufpreis, der Käufer bekommt das Eigentumsrecht im Grundbuch!

Seit 1. Juli 2007 stellen Notare Eingaben an das Firmenbuch sowie Beilagen zu Firmenbuch- und Grundbucheingaben den Gerichten elektronisch zur Verfügung (Web-ERV). Diese notarielle Beteiligung bedeutet, dass hinsichtlich Rechtssicherheit in der elektronischen Welt der gleiche Standard wie in der Papierwelt gilt.

Checkliste

Bei Kauf und Verkauf von Immobilien sind viele Fragen zu beachten. Beispielsweise:

  • Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer des Grundstückes?
  • Wer überwacht eigentlich die vollständige und pünktliche Bezahlung des Kaufpreises?
  • Wer verständigt wann das Finanzamt?
  • Lastet noch eine Hypothek am Haus?
  • Sind besondere Genehmigungen für den Vertrag nötig damit er gültig wird?

Unsere Leistungen :

  • Einblick und Veranlassung der Eintragungen in das Grundbuch
  • Sicherung des Grundbuchstandes zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung
  • Formulieren des Vertragstextes
  • Beglaubigung der Vertragsunterzeichnung
  • Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises
  • Auskunft über die zu erwartenden Kosten
  • Information und Beratung bezüglich Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen sowie Parzellierungen
  • Beschaffung aller nötigen behördlichen Genehmigungen
  • Beratung über Nachbarschaftsrechte etc.
  • Selbstberechnung der Steuern und Gerichtsgebühren
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein elektronisches Register, welches bei den Bezirksgerichten geführt wird. In diesem Register sind die Parzellennummern, die Eigentümer eines bestimmten Grundstückes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder eines bestimmten Hauses eingetragen. Ferner ob es Berechtigungen oder Einschränkungen in der Nutzung gibt, ob Belastungen durch Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Rechte anderer Personen vorhanden sind. Auch besondere Eigenschaften einer Immobilien sind hier verzeichnet. So zum Beispiel die Grundstücksfläche oder ob eine andere Person als der Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie zu benutzen (Fruchtgenussrecht). Rechtsgrundlage sind das GBG, das GBAnlG, das GTG….
Was ist das Servitut für ein Geh- und Fahrtrecht?
Beim Kauf und bei Teilung eines Grundstückes ist unbedingt zu prüfen, ob eine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße gegeben ist. Dies ist nicht immer der Fall. Eine Ersatzlösung besteht darin, dass die Zufahrt über das Privat- Grundstück des Nachbarn vertraglich geregelt und auch im Grunduch eingetragen wird. Dieses vertraglich geregelte Recht wird Geh- und Fahrtrecht genannt. Wir überprüfen, ob ein solches Recht schon besteht oder noch herzustellen ist. Rechtliche Grundlage sind im wesentlichen die §§ … ABGB.
Was ist ein Wohnungseigentumsvertrag?
Mit einem Wohnungseigentumsvertrag wird erstmalig an mehreren Wohnungen eines Hauses ein rechtliches Nutzungs- und Verfügungsrecht begründet, ebenso das Eigentum an einem bestimmten laut Plan vorgegebenen Autoabstellplatz. Diesem Vertrag liegt ein schriftliches Gutachten samt Plänen zugrunde (Parifizierung). In diesem werden die einzelnen Wohnungen des Hauses und sonstige Räumlichkeiten, die im Eigentum stehen können (Geschäftsräume, Lager, Autoabstellplätze im freien, im Carport oder in der Tiefgarage)  genau beschrieben und mit einem Nutzwert berechnet. Neben den Bestandteilen der einzelnen Wohnungen (Zubehör, z.B. Kellerabteil) werden in diesem Gutachten auch jene Räume und Flächen angeführt, die nicht zu einer einzelnen Wohnungseigentumseinheit gehören, sondern dem Nutzen aller Eigentümer der Liegenschaft dienen (Stiegenhäuser, Rad- und Kinderwagenabstellplätze, Zufahrte, Besucherparkplätze, Müllinseln, Grünanlagen …) Das Verhältnis der Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zur Summe der Nutzwerte der Liegenschaft bildet den Verteilungsschlüssel für den Eigentumsanteil und in der Regel damit auch den Schlüssel für die Aufteilung aller anfallenden Kosten und Aufwendungen für die Liegenschaft. Weiters ist beim Wohnungseigentumsrecht zu beachten, dass es Sondervorschriften für den Eigentumserwerb (maximal 2 Personen!) für die Nutzung und Belastung sowie das Erbrecht (Eigentümerpartnerschaft) gibt. Maßgebliches Gesetz ist das Wohungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002, BGBl ….)
Was kostet mich ein Immobilienkauf - oder verkauf?
Alle Kosten und Abgaben hängen vom Wert (Kaufpreis) der jeweiligen Immobilie ab. Ein Risiko gehen Sie für klärende Vorabinformationen in keinem Fall ein: Denn die erste Rechtsauskunft ist beim Notar immer kostenlos! Im Rahmen dieses Erstgesprächs können Sie auch über die zu erwartenden Kosten, Steuern, Gebühren und den Zeitrahmen für dei Erledigung sprechen. Für die anfallenden Steuern und Gebühren kann de Notar in den meisten Fällen die Selbstberechnung durchführen. Der Käufer ist üblicherweise verpflichtt, Grunderwerbsteuer zu bezahlen, während den Verkäufer eine Einkommenssteuer vom Verkaufserlös trifft (Immobilienertragssteuer), für welche es nur wenige Befreiungen gibt! Die Selbstberechnung sichert erfahrungsgemäß die schnellste Abwicklung des Geschäftes!